경기 광주역세권2 개발사업이 새로운 국면을 맞았습니다. 정부가 광주역세권2 일대를 신규 공공주택지구 후보지로 발표하면서 기존에 추진되던 도시개발사업과 충돌 가능성이 제기되고 있기 때문입니다.
정부 계획대로라면 경기 광주역세권2에는 약 4,500가구가 공급될 예정입니다. 경강선 경기광주역과 가깝고 향후 수서~광주선 개통까지 예정돼 있어 수도권 동남부의 주요 주거지역으로 성장할 가능성이 큰 곳입니다.
하지만 사업의 성패는 결국 기존 토지주들과의 협의에 달렸다는 분석이 나오고 있습니다.
8년 추진한 광주역세권2 도시개발사업
광주시는 2018년부터 광주역세권2단계 도시개발사업을 추진해왔습니다.
당초 계획은 3,516가구를 공급하는 것으로, 토지 수용과 환지를 병행하는 ‘구역 미분할 혼용방식’이 적용될 예정이었습니다.
처음부터 순탄했던 것은 아닙니다. 광주시가 전면 수용방식을 추진하자 토지주들이 반발했고, 오랜 협의 끝에 2021년 환지방식을 병행하는 절충안이 마련됐습니다.
행정절차도 상당 부분 진행됐습니다. 지난해 6월 중앙토지수용위원회 공익성 심의를 통과했고, 올해 5월 경기도 도시계획위원회에서 조건부 의결된 데 이어 7월 주민 재공람까지 마쳤습니다.
사실상 도시개발구역 지정을 앞둔 상황에서 공공주택지구 전환이라는 새로운 변수가 등장한 것입니다.
토지주들이 걱정하는 ‘집단환지 좌초’
가장 큰 쟁점은 집단환지입니다.
집단환지는 여러 토지주의 토지를 하나로 묶어 공동주택용지 등으로 개발하는 방식입니다. 기존 사업지 토지주 약 230명 가운데 절반가량이 집단환지를 선택한 것으로 알려졌습니다.
일부 토지주들은 이미 민간사업자와 토지 매매계약까지 체결했습니다. 사유지 266필지 가운데 80필지가 계약됐으며 계약금도 지급된 상태입니다.
그런데 사업방식이 LH 중심의 공공주택지구로 바뀌면서 기존 계약과 집단환지 계획을 어떻게 처리할지가 새로운 문제로 떠올랐습니다.
토지주 입장에서는 기존 계약을 해지할 경우 계약금 반환이나 위약금 문제가 발생할 수 있고, 상황에 따라 민사소송으로 이어질 가능성도 배제하기 어렵습니다.
정부는 ‘37개월 내 착공’ 목표
정부가 강조하는 것은 속도입니다.
광주역세권2를 공공주택지구로 개발하면 기존보다 사업면적과 공급물량을 확대할 수 있고, LH가 사업을 추진하면서 안정성을 높일 수 있다는 장점이 있습니다.
특히 정부는 후보지 발표 이후 37개월 이내 착공을 목표로 하는 최단기 프로세스를 추진하고 있습니다.
문제는 현실적으로 이 일정이 가능하느냐는 것입니다.
광주역세권2 일대는 팔당호 수질보전권역에 해당해 경기도 심의와 환경영향평가, 환경부와 한강유역환경청 등 관계기관 협의가 필요합니다.
더구나 기존 도시개발사업과 공공주택지구는 적용 법률과 절차가 달라 지금까지 진행한 행정절차를 그대로 승계할 수 있을지도 아직 명확하지 않습니다.
보상 갈등이 오히려 사업 늦출 수도
결국 가장 큰 변수는 토지주 보상과 기존 계약 정리입니다.
신속한 주택공급을 위해 공공주택지구로 전환했지만 토지주와의 보상 협의가 길어지고 기존 민간사업자와의 계약 분쟁까지 발생한다면 오히려 사업기간이 늘어날 가능성도 있습니다.
이에 따라 기존 도시개발사업과 집단환지 방식을 유지하면서 광주시와 LH가 공동사업자로 참여하는 방안도 대안으로 거론되고 있습니다.
광주시 역시 토지주의 재산권이 걸린 문제인 만큼 LH의 대토보상제 등 가능한 방안을 안내하고, 필요할 경우 토지주 등이 참여하는 보상협의체 구성도 검토한다는 입장입니다.
광주역세권2 개발의 핵심은 결국 ‘토지주 설득’
경기 광주역세권2 개발은 교통과 입지 측면에서 상당한 잠재력을 가진 사업입니다. 정부 계획대로 4,500가구가 공급되고 수서~광주선까지 개통한다면 경기광주역 일대의 주거환경과 지역가치에도 적지 않은 변화가 예상됩니다.
하지만 8년 동안 진행된 기존 사업과 토지주들의 이해관계를 무시하고 속도만 강조하기는 어려워 보입니다.
37개월 내 착공이라는 정부의 목표를 달성하려면 새로운 절차를 시작하는 것보다 기존 행정절차와 토지주 합의를 얼마나 효율적으로 이어갈 수 있느냐가 중요할 수 있습니다.
결국 광주역세권2 개발사업의 최대 관전 포인트는 ‘4,500가구 공급’이라는 숫자보다 집단환지 문제와 보상 갈등을 얼마나 원만하게 해결하느냐에 달려 있습니다.
앞으로 국토부·LH·광주시가 토지주들과 어떤 합의점을 찾아낼지, 그리고 37개월 내 착공이라는 목표를 실제로 달성할 수 있을지 관심 있게 지켜볼 필요가 있겠습니다.