서울 아파트 시장의 분위기가 심상치 않습니다. 그동안 서울 집값 상승을 주도했던 강남·서초 지역은 4주 연속 하락한 반면 성북·중랑·노원 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역은 일주일 만에 0.5% 안팎 상승했습니다.
서울 전체 아파트값은 여전히 상승하고 있지만 지역별 흐름은 완전히 다른 모습입니다. 이른바 ‘강남 약세, 강북 강세’ 현상이 뚜렷해지고 있는 것인데요. 서울 부동산 시장에서 왜 이런 변화가 나타나는지 살펴보겠습니다.
서울 아파트값 0.22% 상승…강남은 -0.41%
한국부동산원의 9월 첫째 주 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.22% 상승했습니다.
하지만 지역별로 보면 차이가 상당합니다.
강남구 아파트값은 한 주 동안 0.41% 하락했습니다. 지난주 -0.11%보다 하락폭이 크게 확대됐으며 4주 연속 하락세입니다.
서초구 역시 0.23% 떨어지며 4주째 하락했습니다. 송파구는 0.01% 상승하는 데 그치면서 사실상 보합에 가까운 흐름을 보였습니다.
이에 따라 강남·서초·송파·강동구가 포함된 서울 동남권 아파트값은 전주 0.03% 상승에서 이번 주 -0.12%로 하락 전환했습니다.
성북 0.54%·중랑 0.52%·노원 0.50% 상승
강남권과 달리 강북권 아파트 시장은 여전히 강한 상승세를 보이고 있습니다.
이번 주 성북구 아파트값은 0.54% 올라 서울 25개 자치구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 돈암동과 정릉동 대단지 등을 중심으로 가격이 상승했습니다.
중랑구 역시 신내동과 중화동 주요 단지를 중심으로 0.52% 상승했고, 노원구도 상계·중계동을 중심으로 0.50% 올랐습니다.
서울 강북 14개구의 평균 상승률은 0.36%로 강남 11개구 상승률인 0.09%보다 상당히 높았습니다.
왜 강남은 떨어지고 강북은 오를까?
최근 서울 아파트 시장의 가장 큰 특징은 매수 수요의 이동입니다.
강남·서초는 절대적인 주택가격이 높은 데다 고가주택에 대한 세 부담과 대출 규제 등의 영향을 상대적으로 크게 받습니다. 이에 따라 매수자들이 서둘러 추격 매수하기보다 시장을 지켜보는 관망세가 나타나고 있습니다.
실제로 강남구에서는 압구정·대치동, 서초구에서는 반포·잠원동 주요 단지를 중심으로 가격이 조정된 거래가 나타나고 있습니다.
반대로 성북·중랑·노원 등은 강남권과 비교하면 상대적으로 진입 가능한 가격대의 아파트가 많습니다.
강남권의 높은 가격을 부담하기 어려운 실수요자들이 교통 여건이 좋고 대단지가 밀집한 비강남권으로 이동하면서 이들 지역의 가격을 끌어올리고 있다는 분석입니다.
전세난도 중저가 아파트 매수세 자극
전세시장 역시 중요한 변수입니다.
전세 매물 부족과 가격 상승이 이어지면서 높은 전셋값을 부담하기보다는 대출을 활용해 주택을 구입하려는 실수요가 매매시장으로 이동하는 현상이 나타나고 있습니다.
특히 성북·중랑·노원 등에서는 서울 중심부보다 상대적으로 적은 자금으로 주택을 구입할 수 있기 때문에 실거주 목적의 매수세가 집중될 가능성이 있습니다.
최근 비강남권 주요 아파트 가격이 빠르게 상승하는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타나는 것도 이러한 흐름과 무관하지 않습니다.
강북 아파트 지금 사도 될까?
다만 최근의 상승률만 보고 매수를 결정하는 것은 주의할 필요가 있습니다.
주간 0.5% 수준의 상승률은 상당히 빠른 속도입니다. 단기간 가격이 급등한 지역에서는 매수자의 가격 부담이 커지면서 거래량이 감소하거나 상승세가 둔화할 가능성도 있습니다.
금리와 대출 규제 역시 중요한 변수입니다. 특히 강북권 중저가 주택은 강남 고가주택보다 대출을 활용한 실수요자의 비중이 상대적으로 높기 때문에 금융비용 변화에 민감할 수 있습니다.
따라서 서울 아파트 매수를 고민하고 있다면 단순히 ‘강남은 떨어지고 강북은 오른다’는 흐름보다는 해당 단지의 최근 실거래가와 거래량, 전세가율, 대출 가능 금액 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
현재 서울 부동산 시장은 전체가 같은 방향으로 움직이는 장세가 아니라 지역과 가격대에 따라 움직임이 갈리는 시장으로 변화하고 있습니다.
강남·서초의 조정이 일시적인 현상인지, 성북·중랑·노원 등 비강남권의 상승세가 계속될지가 앞으로 서울 집값을 판단하는 중요한 포인트가 될 것으로 보입니다.
※ 본 글은 한국부동산원의 2026년 9월 첫째 주 주간 아파트가격 동향과 관련 보도를 바탕으로 작성했으며, 주간 가격 변동률은 실제 개별 아파트의 가격 변동과 차이가 있을 수 있습니다.