2027년부터 수도권·규제지역에 아파트를 보유하고도 실제 거주한 이력이 없는 1주택자는 전세대출을 받기 어려워진다. 금융위원회가 2026년 8월 13일 발표한 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’에 따른 조치다. 주택은 임대하면서 다른 집의 전세대출을 이용하는 이른바 갭투자 구조를 차단하고, 대출 재원을 무주택자와 실수요자에게 집중하려는 취지다.
비거주 1주택자 전세대출, 누가 제한받나?
규제는 2027년 1월 1일부터 시행된다. 대상은 수도권 또는 규제지역의 아파트를 보유하고 해당 주택을 임대 중이며, 본인과 배우자 모두 그 집에 주민등록상 거주한 이력이 없는 1주택자다. 규제 대상이 되면 신규 전세대출은 물론 기존 대출의 만기 연장도 원칙적으로 제한된다.
다만 모든 비거주 1주택자의 전세대출이 일괄 금지되는 것은 아니다. 보유 아파트에 본인이나 배우자가 한 번이라도 주민등록을 두고 거주했다면 현재 자녀 교육이나 부모 봉양 등의 이유로 다른 지역에 전세로 살더라도 제한 대상에서 제외된다.
세입자가 있는 주택을 임대차계약 승계 조건으로 매수해 당장 입주할 수 없거나 토지거래허가구역의 실거주 의무에 따라 향후 입주가 예정된 경우에도 예외가 인정된다. 임대인의 보증금 미반환이나 이사 일정 불일치가 발생하면 6개월 이내의 단기 연장이 가능하다. 불가피한 사정은 금융회사 여신심사위원회의 별도 심사를 받을 수 있다.
1주택자 전세대출 한도도 줄어든다
규제 대상이 아닌 1주택자도 대출 여건이 이전보다 까다로워진다. 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역에서 기존 80%에서 70%로, 그 밖의 지역에서는 90%에서 80%로 각각 10%포인트 낮아진다. 보증비율이 축소되면 은행이 취급하는 전세대출 한도도 줄어들 수 있어 세입자가 준비해야 할 자기자금이 늘어난다. 무주택자의 보증비율은 현행대로 유지된다.
금융당국은 올해 가계대출 총량 증가율 목표를 1.5%에서 3.0%로 조정했다. 은행권의 대출 공급 여력은 약 30조원에서 60조원 수준으로 확대될 전망이다. 다만 늘어난 재원은 재건축·재개발 이주비, 신축 아파트 중도금·잔금대출, 청년 주거안정 등 실수요 분야에 우선 배분된다. 투기성 주택담보대출과 빠르게 증가하는 신용대출 관리는 계속 강화된다.
최근 수도권 부동산 거래에 미칠 영향
최근 수도권 아파트 시장은 대출 규제에도 가격대별 차별화가 뚜렷하다. 2026년 7월 수도권 아파트 거래의 61.1%가 6억원 이하 주택에 집중된 반면, 15억원 초과~20억원 이하 거래에서는 신고가 비중이 53.8%에 달했다. 12억원 초과~15억원 이하 구간의 신고가 비중도 47.0%로 상승했다. 자금력이 있는 수요자는 중고가 주택으로 이동하고, 대출 의존도가 높은 실수요자는 중저가 주택을 선택하는 양극화가 나타난 것이다.
전세시장에서는 거래 위축과 보증금 상승이 동시에 나타날 가능성이 있다. 비거주 집주인이 전세대출을 상환하기 위해 보유 주택을 매도하면 일부 매물이 늘어날 수 있지만, 직접 입주를 선택하면 기존 전세 매물이 감소할 수 있다. 갭투자 수요가 줄면서 투자 목적 매수는 위축되겠지만, 입주 물량 부족 지역에서는 가격 조정 폭이 제한될 전망이다.
2027년 전세계약이나 대출 만기를 앞둔 1주택자는 보유 아파트의 실거주 이력, 임대차 만료일과 대출 만기일을 먼저 확인해야 한다. 실제 대출 가능 금액은 보증기관과 은행별 심사에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 사전심사를 받는 것이 안전하다.